Recentemente saiu a notícia de que a UFRJ está interessada em transformar parte do seu campus da Praia Vermelha em empreendimentos imobiliários. Pelas notícias que foram publicadas (quem quiser saber mais clica aqui), através do BNDES a UFRJ encomendou estudos sobre a viabilidade de empreendimentos imobiliários tanto no seu campus da Praia Vermelha quanto no Fundão. Uma das principais questões do estudo diz respeito aos códigos de construção urbanos que estão em vigor. No final da matéria há mais imagens do Projeto. Com as atuais regras seria possível construir no máximo prédios com 20 metros de altura e 6 pavimentos. Aparentemente a consultoria contratada defende que haja mudanças para que as construções possam ter 40 e 60 metros em alguns locais da região prospectada, certamente elevando bastante o valor que a UFRJ pode extrair de um empreendimento como esse.
Nesse artigo vou
abordar duas questões que são as mais relevantes a meu ver em relação a esse
projeto. Primeiro, os impactos urbanos de tais empreendimentos e segundo, e
para mim mais importante, como garantir que haja benefício real e duradouro
para a UFRJ.
A questão mais evidente tem a ver com os impactos urbanos
que a construção de diversos prédios comerciais ou residenciais podem ter no
entorno. É evidente que o adensamento urbano irá provocar um maior fluxo de
pessoas e veículos em um local que já conta com engarrafamentos rotineiros na
principal via de acesso, a Rua Venceslau Brás, que vêm de Copacabana e passa
pela frente do Shopping Rio Sul. A única iniciativa precisa, e possivelmente a
única possível naquele local é fatiar a área a ser desenvolvida em 4
quarteirões, com ruas ligando a Venceslau Brás à Lauro Miller. Estás seriam de uma
ou duas vias, com uma faixa extra de estacionamento e ciclovia em algumas
delas.
Não creio que aquela região não suporte um adensamento,
tanto em forma de construções para moradias quanto para empreendimentos
comerciais (Seja com gabarito atual de 20 metros ou o extendido a 60 metros em
alguns lugares). Porém acho que deveriam ser tomados alguns cuidados para
facilitar a mobilidade, dando preferência ao transito de bicicletas e
pedestres. Nesse sentido a ideia de criar vagas de estacionamento nas vias é
péssima e deveria ser completamente eliminada, dando lugar a um estacionamento
subterrâneo. Ademais cabe pensar em adicionar outro acesso a passagem
subterrânea que já existe perto do Rio Sul e/ou em um projeto certamente muito
mais caro e complicado construir uma espécie de mergulhão por baixo da via
atual a partir do Rio Sul que desvie parte do fluxo de veículos até a altura do
Corpo de Bombeiro na enseada de Botafogo, escoando por ali a parte do transito
que tem como destino as pistas expressas da Enseada de Botafogo.
Porém, é a segunda questão que acho que é mais relevante. Como
garantir que a transformação desse espaço em empreendimentos imobiliários traga
benefícios duradouros para a UFRJ. Eu sou ex-aluno da
UFRJ do campus da Praia Vermelha. Há uma década me formei naquele local em
Administração, e das poucas vezes que passei pelo campus desde então tenho a impressões
que pouca coisa mudou. O Palácio Universitário continua em situação medíocre,
assim como muitos outros locais da UFRJ. Posteriormente fiz mestrado na
COPPEAD, que apesar de pertencer à UFRJ também conta com verbas próprias que
garantem a ela uma situação completamente distinta do resto da Universidade
(Assim como outras ilhas de excelência como COPP, por exemplo). Mas a verdade é
que no geral a Universidade, assim como tantas outras organizações públicas é
cara e mal cuidada. Vide Canecão, abandonado. Vide Museu Nacional e a Capela
Universitária na Praia Vermelha, incendiadas.
Por isso a meu ver é preciso ter especial preocupação com o
modelo de concessão/privatização/alienação que está em consideração. A meu ver
uma simples concessão ou venda dos terrenos seria o pior caminho possível. Tais
recursos, apesar de certamente serem maiores no curto prazo, rapidamente irão evaporar
na ineficiência gerencial e estrutura de gastos ineficientes da Universidade. Para
evitar que os benefícios sejam furtivos a meu ver o modelo de concessão deve
prever uma fonte de renda e outros benefícios duradouros à Universidade. A
forma como eu vejo isso é que, uma vez definidos os gabaritos e projetos de
construção dos empreendimentos habitacionais e comerciais daquela região a universidade
promova uma concessão, em bloco ou em partes, em que ela permaneça como uma
sócia de um fundo imobiliário que seja dono e gestor daqueles empreendimentos. E
que a sua participação na gestão seja limitada e blindada de interesses políticos
e ideológicos de reitores e governos.
Como seria isso na prática. Digamos que na parte do terreno
que fica de frente a Rua Lauro Miller sejam construídos prédios com moradias. Em
vez de estarmos falando aqui de Apartamentos que serão vendidos estes seriam
todos exclusivamente para aluguel, com parte daquela renda sempre revertida
para a Universidade. É igualmente possível estipular que uma determinada região
ou prédio seja reservado para aluguel temporário para estudantes da própria
Universidade. Há ainda a novela Canecão. Na parcela do terreno de frente à Venceslau
Brás há potencial para construção de uma nova casa de Shows e/ou centro de
convenções com salas comerciais. Aqui novamente a gestão deveria ficar na mão
de uma entidade privada que tenha a UFRJ como sócia, mas não como controladora.
E como já mencionado, de tal forma que a participação da Universidade na Gestão
seja blindada de interesses ideológicos e políticos de gestores e políticos
eleitos.
Desta Maneira a UFRJ poderia ganhar um ativo imobiliário que
seja capaz de gerar benefícios duradouros a suas instituições de ensino e
pesquisa. No contrato de concessão de um centro de convenções, por exemplo,
pode estar estipulado que a Universidade tem direto ao uso dos espaços por um número
determinado de dias por ano. No contrato de concessão de um prédio com
habitações específicas a alunos pode estar especificado um número de apartamentos
a preços reduzidos para alunos de baixa renda que venham de outros municípios e
estados para estudar na UFRJ.
A meu ver esse tipo de benefício é superior a tentação de
uma montanha de dinheiro a curto prazo que se esvai em interesses imediatistas
e acaba não gerando ganhos de longo prazo a Universidade. É preciso encontrar
um modelo de concessão que garanta a UFRJ não apenas uma injeção de dinheiro
esporádica mas que construa um modelo de autofinanciamento de longo prazo. Um
modelo que permita a UFRJ ter ativos que gerem renda e benefícios para manter
as suas atividades fins mais importantes de ensino e pesquisa de forma a estar
blindada de solavancos externos de corte de financiamento ao prazer de um ou
outro gestor público.
Como ex-aluno de Gestão da UFRJ com Bacharel na FACC e mestrado na COPPEAD acho que um modelo como esse é possível. Porém acho também que há muitos interessados em um modelo imediatistas ué permita encher o bolso de muitos destes, sem qualquer preocupação com o futuro. E por fim, acho que a inevitável oposição, que virá de grupos ideológicos da esquerda, à “privatização” em qualquer nível que seja vai garantir que modelos mais avançados e com benefício duradouros se percam em meio a gritaria ideológica e estéril de quem prefere o abandono e mediocridade frente a qualquer compromisso que envolva sair de sua bolha.
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