THE TRUTH ABOUT THE INVESTING OF PROPERTIES IN CUBA.
With a market of real estate incipient, the island of Cuba presents as many opportunities as a risk; how do you buy being foreign.
By the end of 2011, when the brothers Castro’s Government repealed the Decree-Law 288, was born an activity prohibited for decades: buying and selling real estate in Cuba. Before that, the inhabitants were forced to transfer their homes with illegal tricks. A donation, a will, or a marriage and divorce false helped wash operation, where money was circulating under the table.
Today, although the State of real estate in some cases ruined, it is impossible not to fall in the desire of owning those views, and that dazzling architecture prior to the revolution. But not so fast: foreigners cannot buy any property for sale, for more than that vendors are hungry for cash.
People who do not reside in Cuba just a handful of properties to choose from. They are generally condos built in the 90’s, when a legal window allowed that these properties were for foreigners. The other option is to buy a property on behalf of a friend or Cuban partner, something that although it seems incredible, often happens. By law, and except the mentioned exception, real estate is open only to permanent, Cuban residents who live on the island or who are temporarily abroad. Some investors then choose a figurehead with the potential risk of losing the property on behalf of another, but in the hope that in the near future, the sale of real estate have no restrictions.
“Foreigners can purchase property in Cuba, but are not the old colonial houses of great interest, but the modern apartments,” explains Sandra Arias, of real estate Sabet, with offices in Vedado, Havana.
On their website inmobiliariasabet.com the category ‘offers for non-residents’ brings together just five options, while the entire site has 145 houses and 248 apartments.
“From 2015 interested foreign customers grew in number. Many thought he was referring to the colonial houses and knowing reality desisted and others simply bought. Always bids for foreigners are safe and tourist places of the city. Payments are made through the Bank and the currency mainly to the seller between the dollar and the Euro”, has Arias.
Tourism is undoubtedly the sector which is growing more, and one of the forces that stimulate the real estate market. The landing of the vacation rental site airbnb.com formalized and expanded what was already happening: the rent of apartments or rooms in private homes. The arrival of direct flights from the United States this year, also allows to predict that tourism will continue to rise.
“Cuba is opening up and there are many opportunities, but its political system has many problems still unresolved,” says Javier Aviñó, partner at the firm of lawyers Bilzin Sumberg.
“We are used to having certain resources in other countries and if there is a problem we can go to justice. There even though they exist, in practice do not, and for a foreigner is very difficult. There are large companies that have already entered, but also have the potential to take the risk. If going wrong, it is just a red dot on their books. Investor small or people who buy an apartment, for example, to list on airbnb, the risk is great”, it expresses.
In the case of hotels that operate there, the Cuban Government is the land owner and granted a lease for 99 years. Meliá Hotels International, Barceló Hotels & Resorts and Novotel Spaniards are among the largest operators. After the rapprochement between Cuba and the United States, the Starwood chain announced its landing, thanks to which the Hotel Fifth Avenue in Havana, will become Four Points by Sheraton.
Another stone in the road, said the developers are more than $7 billion claiming private to the Government of Cuba on properties and businesses expropriated by Castro after the revolution. These claims may threaten investments while lands whose possession is under discussion.
In the case of the houses, the owner is also owner of the land. The laws are changing, and now foreigners can buy up to three individual departments.
The problem to buy not only is the shortage of supply. In general need much remodeling work and there are no materials. There are cases of people who have invested in a small apartment and the reforms that are normally done in two or three months delayed a year. For example, the island does not produce glass. Each window must be imported and custom limits per person, or two doors up to four windows. This means that the help of third parties even for projects on a small scale need.
Realigro (cuba.realigro.com) is a platform of real estate throughout the world, that connects buyers and sellers with 30,000 properties listed. With “Cuba” in the search box, site sheds 40 properties. According to its Business Developer Anna Chiara Rizzo, in the past year, interest in Cuba has registered an increase by international users. “Come mainly from the United States and Northern Europe. We believe that it is a market that will grow in the coming years,”predicts.
20 minutes from the Centre of the city, on a hill, a Department for foreigners from 50m 2 is offered at US $130,000 (or US $2,600 meter). Another 67 m2, in a condominium on an elevation known as the balcony of Santa Maria or Santa María Hill to the East of Havana and a few minutes from the center of the city, costs US $220,000 (US $ 3200 meter). A House of 120 m2 on the 5th Avenue in Miramar, Havana, is listed at $300,000, to cite examples.
Clear options to Cuban people are most enticing. Other local sites, where the owners list your properties is revolico.com and cubisima.com. In the capital prices range from a two-story apartment with two bedrooms at $38,000; to a 4 bedroom apartment in Revolution Square, at US $82,000; or a house in the old Havana with six bedrooms at $185,000. This is only for Cubans or permanent residents. Cheap? Far from it in a country where the average monthly wage is only U$ S 20. Given this asymmetry, today only they have access to a property who receive remittances from abroad.
“The capital to Cuba will arrive, but at a slow pace.” “There is much interest, almost all large companies that we represent have created a business plan of Cuba”, synthesizes Aviño.
There is no place in the world that have eyes more alert to the situation and the opportunity of the Cuban potential as the South Florida, where 1.2 million Cuban exiles reside.
Marc Miller, head of the research team at JLL in Florida, advice and planning in Real Estate Company, has been on the ground potentials. “There seems to be great opportunities for what we have seen with JLL in the real estate business. If any, are more on the industrial side, and in tourism “, assumes.
However, to jump-start tourism, there is much to be done in terms of infrastructure and development of hotels. Basic questions for the traveller common as wifi or air conditioning, service in Cuba can be a scarce luxury.
According to Miller, in the case of American companies, at the beginning there was a huge interest after the start of diplomatic relations between Cuba and Washington. But the vast majority are still waiting to see even more changes, such as genuine laws of transparency, banking infrastructure, and guarantees.
“There are no embargo with Argentina, I am sure that the Argentinean investors already have been looking at this for years. It is important to build relationships in Cuba, but when it comes to investing set if it will be protected. Although there were reforms there is still mistrust. “You have to consider if instead of assuming the risk, it is not preferable to look at other economies more transparent with equal opportunity where there is legal protection for investors”, synthesizes.
Jorge Pérez, Cuban American Chairman of The Related Group, the largest developer of Florida, visited Havana last year and secured him a local newspaper that if stopped it to build a luxury in Vedado condo, you would sell it in two hours in Miami. The businessman even said that he would love to help the development of Cuba without money, when there is a business relationship between the two countries. But for now for the United States, with exceptions, Cuba is regarded and not touched.
The natural beauty of the area, the good climate, the Latin flavor and the fact that there has been no significant investment in more than 50 years indicates that there is much to be done. But there is also a long way with unclear laws and too much state involvement. When that is resolved, will sound the trip’s start. It may be too late.
Agencies/LaNacion/Lucila Marti/Internet Photos/Arnoldo Varona/TheCubanHistory.com
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LA VERDAD SOBRE LA INVERSIÓN EN PROPIEDADES DE CUBA.
Con un mercado de bienes raíces incipiente, la inversión en la isla de Cuba presenta tantas oportunidades como riesgos; cómo se hace para comprar siendo extranjero.
A fines de 2011, cuando el gobierno de los hermanos Castro derogó el decreto-ley 288, nació una actividad prohibida por décadas: comprar y vender inmuebles en Cuba. Antes de eso, los habitantes se veían obligados a traspasar sus casas con artimañas ilegales. Una donación, un testamento, o un matrimonio y divorcio falsos ayudaban a lavar la operación, donde el dinero circulaba por debajo de la mesa.
Hoy, aunque el estado de los inmuebles esté en algunos casos arruinado, es imposible no caer en las ganas de ser dueño de esas vistas, y aquella arquitectura deslumbrante previa a la revolución. Pero no tan rápido: los extranjeros no pueden comprar cualquier propiedad a la venta, por más de que los vendedores estén ávidos de cash.
Quienes no residen en Cuba apenas tienen un puñado de inmuebles para elegir. Son en general condominios construidos en los 90, cuando una ventana legal permitió que esos inmuebles fueran para extranjeros. La otra opción es comprar una propiedad a nombre de un amigo o socio cubano, algo que aunque parezca increíble, sucede a menudo. Por ley, y salvo la excepción mencionada, el mercado de bienes raíces está abierto solo a residentes permanentes, cubanos que viven en la isla o que están temporariamente en el exterior. Algunos inversores escogen entonces un testaferro aun con el riesgo potencial de perder la titularidad a nombre de otro, pero con la esperanza de que en un futuro cercano, la venta de inmuebles no tenga restricciones.
“Los extranjeros pueden adquirir propiedades en Cuba, pero no son las casas coloniales antiguas de mucho interés, sino los apartamentos modernos”, explica Sandra Arias, de Inmobiliaria Sabet, con oficinas en Vedado, La Habana.
En su web inmobiliariasabet.com el rubro “ofertas para no residentes” reúne apenas cinco opciones, mientras el sitio completo tiene 248 apartamentos y 145 casas.
“Desde 2015 los clientes extranjeros interesados aumentaron en número. Muchos pensaban que se refería a las casas coloniales y al conocer la realidad desistieron y otros simplemente compraron. Siempre las ofertas para extranjeros se encuentran en lugares seguros y turísticos de la ciudad. Los pagos se realizan a través del banco y en la moneda que desee el vendedor entre el dólar y el Euro principalmente”, cuenta Arias.
El turismo es sin duda el sector que más está creciendo, y una de las fuerzas que dinamizan el mercado inmobiliario. El desembarco del sitio de renta vacacional airbnb.com oficializó y expandió lo que ya estaba pasando: la renta de departamentos o habitaciones en casas particulares. La llegada de vuelos directos desde Estados Unidos a partir de este año, también permite predecir que el turismo continúe en alza.
“Cuba se está abriendo y hay muchas oportunidades, pero su sistema político tiene muchos problemas aún sin resolver”, opina Javier Aviñó, socio del estudio de abogados Bilzin Sumberg.
“En otros países estamos acostumbrados a tener ciertos recursos y si hay algún problema podemos ir a la Justicia. Allá si bien existen, en la práctica no, y para un extranjero es muy difícil. Hay compañías grandes que ya han entrado, pero también tienen el potencial de tomar el riesgo. Si les va mal, es apenas un punto rojo en sus libros. Para inversionistas pequeños o personas que compren un apartamento por ejemplo, para listar en airbnb, el riesgo es grande”, expresa.
En el caso de los hoteles que operan allí, el gobierno cubano es dueño de la tierra y otorga una concesión por 99 años. Los españoles Melia Hotels International, Barcelo Hoteles & Resorts y Novotel están entre los mayores operadores. Tras el acercamiento entre Cuba y Estados Unidos, la cadena Starwood anunció su desembarco, gracias al cual el Hotel Quinta Avenida en La Habana, se convertirá en Four Points by Sheraton.
Otra piedra en el camino, según dicen los desarrolladores, son los más de US$ 7 mil millones que reclaman los privados al gobierno de Cuba sobre propiedades y negocios expropiados por Castro después de la revolución. Estos reclamos pueden atentar contra las inversiones mientras haya tierras cuya posesión está en discusión.
En el caso de las casas, el propietario es también dueño de la tierra. Las leyes vienen cambiando, y en este momento los extranjeros pueden comprar hasta tres departamentos individuales.
El problema para comprar no sólo es la escasez de oferta. En general necesitan mucho trabajo de remodelación y no hay materiales. Hay casos de gente que ha invertido en un apartamento pequeño y las reformas que normalmente se hacen en dos o tres meses demoraron un año. Por ejemplo, la isla no produce vidrio. Cada ventana debe ser importada y la aduana limita hasta cuatro ventanas por persona, o dos puertas. Esto quiere decir que hace falta la ayuda de terceros incluso para proyectos a pequeña escala.
Realigro (cuba.realigro.com) es una plataforma de real estate presente en todo el mundo, que une compradores y vendedores con 30.000 propiedades listadas. Con poner “Cuba” en el buscador, el sitio arroja 40 inmuebles. Según cuenta su Business Developer Anna Chiara Rizzo, en el último año, el interés por Cuba ha registrado un aumento por parte de usuarios internacionales. “Provienen principalmente de Estados Unidos y el norte de Europa. Creemos que es un mercado que crecerá en los próximos años”, vaticina.
A 20 minutos del centro de la ciudad, sobre una colina, un departamento para extranjeros de 50m2 se ofrece en US$ 130.000 (o US$ 2.600 el metro). Otro de 67 m2, en un condominio sobre una elevación conocida como Balcón de Santa María o Santa Maria Loma al Este de La Habana y pocos minutos del centro de la ciudad, cuesta US$ 220.000 (US$ 3200 el metro). Una casa de 120 m2 sobre la 5ta avenida en Miramar, Habana, se lista en US$ 300.000, por citar ejemplos.
Claro que las opciones para cubanos son más tentadoras. Otros sitios locales, donde los dueños listan sus inmuebles es revolico.com y cubisima.com. En la capital los precios van desde un departamento de dos pisos con dos dormitorios en US$ 38.000; a un departamento de 4 dormitorios en Plaza Revolución, en US$ 82.000; o una casa en la vieja Habana con seis dormitorios en US$ 185.000. Esto es solo para cubanos o residentes permanentes. ¿Barato? Lejos de eso en un país donde el salario promedio mensual es de apenas U$S 20. Dada esta asimetría, hoy sólo acceden a una propiedad quienes reciben remesas del exterior.
“Los capitales a Cuba van a llegar, pero a un paso lento. Hay mucho interés, casi todas las compañías grandes que nosotros representamos han creado un business plan de Cuba”, sintetiza Aviñó.
No hay lugar en el mundo que tenga los ojos más atentos a la situación y la oportunidad del potencial cubano como el sur de la Florida, donde residen 1,2 millones de exiliados cubanos.
Marc Miller, jefe del equipo de investigación de JLL en la Florida, compañía de asesoramiento y planeamiento en Real Estate, ha visto sobre el terreno las potencialidades. “No parece haber grandes oportunidades por lo que hemos visto con JLL en el negocio de real estate. Si las hubiera, están más en el lado industrial, y en turismo.”, asume.
No obstante, para que despegue el turismo, hay mucho por hacer en términos de infraestructura y desarrollo de hoteles. Cuestiones básicas para el viajero común como el servicio de wifi o aire acondicionado, en Cuba puede ser un lujo escaso.
Según Miller, en el caso de las empresas norteamericanas, al principio hubo un interés enorme tras el comienzo de las relaciones diplomáticas entre Cuba y Washington. Pero la gran mayoría siguen a la espera de ver aun más cambios, como ser leyes genuinas de transparencia, infraestructura bancaria, y garantías.
“Al no existir embargo con Argentina, estoy seguro de que los inversores argentinos ya han estado mirando esto por años. Es importante construir relaciones en Cuba, pero a la hora de invertir fijarse si estará protegido. Si bien hubo reformas aún queda desconfianza. Hay que plantearse si en vez de asumir el riesgo no es preferible mirar a otras economías más transparentes con iguales oportunidades donde haya protección legal para el inversor”, sintetiza.
Jorge Pérez, cubano americano presidente de The Related Group, el desarrollador más importante de la Florida, visitó la Habana el año pasado y le aseguró un diario local que si lo dejaran construir un condominio de lujo en Vedado, lo vendería en dos horas en Miami. El empresario incluso dijo que le encantaría ayudar al desarrollo de Cuba sin ganar dinero, cuando exista relación comercial entre ambos países. Pero por ahora para Estados Unidos, salvo excepciones, Cuba se mira y no se toca.
La belleza natural del área, el buen clima, el sabor latino y el hecho de que no ha habido ninguna inversión importante en más de 50 años indica que hay mucho por hacer. Pero también hay un largo camino con leyes poco claras y demasiada participación estatal. Cuando eso se resuelva, sonará el disparo de largada. Tal vez sea demasiado tarde.
Agencies/LaNacion/Lucila Marti/Internet Photos/Arnoldo Varona/TheCubanHistory.com
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THE HISTORY. CULTURE AND LEGACY OF THE PEOPLE OF CUBA.