New Energy Light Solutions
Eine neue Heizung muss her
In vielen Ein- und Mehrfamilienhäusern sind die Heizungsanlagen technisch veraltet. Das schadet nicht nur der Umwelt, sondern auch dem Geldbeutel. Denn veraltete Heizungen verbrauchen viel Energie und verursachen deshalb unnötig hohe Heizkosten. Grund genug, den alten Heizkessel durch eine neue Wärmeversorgungsanlage zu ersetzen. Spätestens jedoch, wenn die vorgeschriebenen Grenzwerte für Abgasverluste überschritten werden, muss die Heizung ausgetauscht werden.
Woran erkennen Sie, dass Sie Ihre alte Heizung austauschen sollten?
Eine Heizungserneuerung sollte geprüft werden, wenn
der Heizkessel älter ist als 20 Jahre und / oder sich beim Berühren sehr warm anfühlt
der Heizkessel in den letzten Jahren öfter ausgefallen ist, ohnehin eine größere Reparatur an der Heizung ansteht
der Schornsteinfeger hohe Verluste ermittelt
Ihr Haus zwischenzeitlich gedämmt wurde und der Kessel deshalb mittlerweile zu groß ist
der Einbau einer Solarwärmeanlage geplant ist
Sie mit Ihrer Heizung auch Strom produzieren wollen
Weil moderne Heizungsanlagen die Wärme sehr effizient erzeugen, sparen sie Energie und schonen die Umwelt. Besonders ressourcenschonend sind beispielsweise kleine Blockheizkraftwerke (BHKWs), denn sie erzeugen Strom und Wärme gleichzeitig.
Die Kosten: So setzt sich der Preis zusammen
Beim Contracting zahlen Sie monatlich einen fest vereinbarten Betrag an den Contractor. Er setzt sich in der Regel aus zwei Bestandteilen zusammen: einer festen Pauschale, welche die Kosten für die Anlage und die Serviceleistungen des Contractors abdeckt (= Grundpreis), und einem verbrauchsabhängigen Preis für die gelieferte Wärme (= Wärmepreis).
Einige Anbieter kalkulieren die Refinanzierung der Investitionskosten über den Wärmepreis. Der Grundpreis fällt dann niedriger und der Wärmepreis entsprechend höher aus. Dabei kann auch eine Mindestabnahmemenge vereinbart werden.
Entscheiden Sie sich für ein Blockheizkraftwerk (BHKW ) und nutzen den darin produzierten Strom selbst, erfolgt die Abrechnung ebenfalls über einen vertraglich festgelegten Preis. Dabei werden, wie bei der Wärmelieferung, ein Grundpreis und ein Arbeitspreis in Rechnung gestellt. Ist das BHKW Bestandteil eines virtuellen Kraftwerks*, erhalten Sie in der Regel eine Gutschrift auf den Wärmepreis.
Grundpreis in € / Monat
Wärmepreis in € / kWh
= feste Pauschale
= verbrauchsabhängig
Auch „Arbeitspreis" genannt
Energieträger und Anlagentyp spielen eine Rolle.
Je nach Angebot deckt der Grundpreis die Kosten für Finanzierung, Bereitstellung und Betrieb der Heizungsanlage inklusive Serviceleistungen.
Der Wärmepreis deckt die Kosten für die gelieferte bzw. verbrauchte Energie.
Zu beachten: Ob der Grundpreis tatsächlich alle Dienstleistungen abdeckt oder ob Leistungen extra bezahlt werden müssen, hängt vom Anbieter ab. Manche berechnen auch zu Vertragsbeginn einen einmaligen Baukostenzuschuss, z.B. wenn Heizungsleitungen erneuert werden müssen oder Umbauarbeiten am Gebäude notwendig sind.
Zu beachten: Ein Teil der Contractoren stellt die verbrauchte Wärmemenge "nach" dem Heizkessel in Rechnung, der andere den eingesetzten Brennstoff "vor" dem Kessel. Bei der ersten Variante profitiert der Kunde davon, dass dem Contractor die Anlageneffizienz besonders wichtig ist. Im anderen Fall werden z.B. die Kosten für den Wärmemengenzähler eingespart.
Richtwert für den Angebotsvergleich
Um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen, können die voraussichtliche Jahresgesamtkosten ermittelt werden. Hier für werden zum jährlichen Grundpreis die zu erwartenden jährlichen Wärmekosten hinzugerechnet. Die jährliche Wärmekosten errechnen sich aus dem Wärmepreis pro kWh x Wärmebedarf pro Jahr. So erhalten Sie einen Richtwert für den Angebotsvergleich.
Contracting - alternative Energiebewirtschaftung
Contracting
Contracting mit erneuerbarer Wärme im Marktanreizprogramm
Das Marktanreizprogramm (MAP) – das Förderprogramm der Bundesregierung für erneuerbare Wärme – wurde 2012 für alle Energiedienstleistungsunternehmen geöffnet, wenn diese als Contractoren auftreten . Diese Hinweise richten sich an interessierte Energiedienstleistungsunternehmen, die bei ihren Kunden solarthermische Anlagen, Biomasseanlagen oder Wärmepumpen installieren und dabei die staatliche Förderung in Anspruch nehmen wollen. Ein Merkblatt zum Contracting mit erneuerbarer Wärme finden Sie rechts unter „Downloads“.
Was wird gefördert?
Gefördert wird u.a. die Errichtung von:
Solaranlagen für die thermische Nutzung (Solarthermieanlagen)
Anlagen zur Verbrennung fester Biomasse
effizienten Wärmepumpen
Brennwertkesseln in Verbindung mit einer Solarthermieanlage.
Wie wird gefördert?
Die Förderung wird in Form von nicht rückzahlbaren Investitionszuschüssen auf Antrag des Contractors an den Contractor gewährt.
Wie hoch ist die Förderung?
Kleinere Anlagen werden mit Festbeträgen gefördert, bei größeren Anlagen steigt der Zuschuss mit der Größe der Anlage (gemessen an der Kollektorfläche oder der Nennwärmeleistung). Anhand der Förderübersichten (rechts unter „Downloads“) können Sie die Höhe der Förderung selbst ermitteln.
Förderbeispiele:
Solarthermische Anlage zur Heizungsunterstützung und Warmwasserbereitung in Kombination mit einem Gas- oder Öl-Brennwertkessel: 2.000 Euro
Pelletkessel mit Pufferspeicher: 2.900 Euro
Sole/Wasser-Wärmepumpe mit Pufferspeicher: 3.300 Euro
Welche Anforderungen werden gestellt?
Förderfähige Anlagen müssen
bestimmte Qualitäts- und Effizienzkriterien erfüllen
bestimmte Mindestgrößen aufweisen
mit einer effiziente Umwälzpumpe ausgestattet sein
hydraulisch abgeglichen sein
mit einem Wärmemengenzähler, Stromzähler, Funktionskontrollgerät ausgestattet sein.
Einzelheiten finden Sie unter den Überschriften Solarthermie, Biomasse, Wärmepumpe, Innovationsförderung oder Prozesswärme.
Das Antragsverfahren
Für jede Anlage ist ein separater Förderantrag zu stellen. Antragsformulare finden Sie unter den Überschriften Solarthermie, Biomasse, Wärmepumpe, Innovationsförderung oder Prozesswärme.
Contractoren müssen den Förderantrag vor Vorhabensbeginn beim BAFA einreichen. Es gilt das Datum des Antragseingangs. Als Vorhabensbeginn zählt der Abschluss eines Lieferungs- und/oder Leistungsvertrages sowie die Auftragsvergabe. Beim Contracting stellt i.d.R. die Auftragsvergabe an das Installationsunternehmen den Beginn der Maßnahme dar. Reine Planungsleistungen gelten nicht als Vorhabensbeginn. Das BAFA prüft den Antrag und erteilt einen Zuwendungsbescheid (ZWB) sofern die Anlage förderfähig ist.
Mit dem ZWB wird der Zuschuss für die sogenannte Basisförderung gewährt. Besonders innovative oder effiziente Anwendungen können zusätzlich zur Basisförderung diverse Bonusförderungen erhalten. Die Bonusförderung muss nicht beantragt werden. Stattdessen sind die Voraussetzungen für die Bonusförderungen nachträglich im Verwendungsnachweis zu belegen. Einzelheiten zur Bonusförderung finden Sie unter der gleichnamigen Überschrift
Der Zuwendungsbescheid beinhaltet diverse Auflagen, u.a. dass die geförderte Anlage mindestens 7 Jahre lang zweckentsprechend zu betreiben ist.
Nach Erhalt des Zuwendungsbescheides ist die Anlage innerhalb von 9 Monaten in Betrieb zu nehmen (Bewilligungszeitraum). Spätestens einen Monat nach Ablauf des Bewilligungszeitraums ist der Verwendungsnachweis (VN) einzureichen. Der Zuschuss wird ausgezahlt, wenn der Verwendungsnachweis vom BAFA geprüft wurde.
Nach Vorlage des Verwendungsnachweises prüft das BAFA auch, inwieweit die Voraussetzungen für eine Bonusförderung erfüllt sind. Sofern diese Voraussetzungen nachgewiesen wurden, wird ein erhöhter Zuschussbetrag durch einen gesonderten Bescheid festgesetzt. Auch in dieser Phase klärt das BAFA unklare Verwendungsnachweise schriftlich auf.
Zum Verwendungsnachweis, den der Contractor einreichen muss, zählen:
Rechnungsunterlagen in Kopie
Fachunternehmererklärung
Contactingvertrag in Kopie
Erklärungen des Contractingnehmers.
Mit der Rechnung weist der Contractor nach, dass ihm tatsächlich Kosten entstanden sind. Die Rechnung muss detailliert und auf den Contractor ausgestellt sein. Die Fachunternehmererklärung fragt die technischen Details der Anlage ab. Sie ist vom ausführenden Installateur auszufüllen und zu unterschreiben. Um die Auflage zu erfüllen, dass die geförderte Anlage mind. 7 Jahre lang zweckentsprechend betrieben wird, muss der Contractingvertrag eine Laufzeit von mind. 7 Jahren aufweisen.
Sie haben Fragen oder Anregungen?
Senden Sie uns einfach eine E-Mail (Kontaktformular siehe unten), rufen Sie uns an, schreiben Sie uns einen Brief oder senden Sie uns ein Telefax
Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
Referate 511 – 514
Für viele Haus- und Wohneigentümer, die die Kosten einer aufwendigen Sanierung scheuen, kann das Energiecontracting eine sinnvolle Alternative sein. Wir erläutern Ihnen, was Contracting bedeutet und was Sie bei Abschluss eines Contracting-Vertrags beachten sollten.
Drei Personen vor einer Heizungsanlage
Für viele Haus- und Wohneigentümer, die die Kosten einer aufwendigen Sanierung scheuen, kann das Energiecontracting eine sinnvolle Alternative sein. Wir erläutern Ihnen, was Contracting bedeutet und was Sie bei Abschluss eines Contracting-Vertrags beachten sollten.Im Zuge der Klimaschutzpolitik spielen Energieeinsparung und Senkung der CO2-Emissionen eine wichtige Rolle. Ein großes Sparpotenzial bieten die eigenen vier Wände: die privaten Haushalte verursachen 20 Prozent des bundesweiten CO2-Ausstoßes.
Kein Wunder, dass die Anforderungen an die energetische Gebäudesanierung und die Nachrüstung von Heizungsanlagen ständig steigen. Für viele Haus- und Wohneigentümer, die die Kosten einer aufwendigen Sanierung scheuen, kann das Energiecontracting eine sinnvolle Alternative sein.
Wir erläutern Ihnen, was Contracting bedeutet und was Sie bei Abschluss eines Contracting-Vertrags beachten sollten. Wir geben Antworten auf folgende Fragen:
Was bedeutet Contracting?Für wen kommt Contracting in Frage?Wann lohnt sich Contracting?Worauf sollten Sie beim Abschluss eines Contracting-Vertrags achten?
Welche Vorteile bietet Contracting dem Eigentümer?
Ein Wärmelieferungsvertrag entlastet Sie im Verwaltungsbereich, denn alle mit der Wärmeversorgung verbundenen Aufgaben gehen an uns über. Sie haben zukünftig nur noch einen kompetenten Ansprechpartner, der Ihnen neben exzellenten Service einen fairen und stabilen Komplettpreis für die Wärme bietet. So können Sie die Auswirkungen stetig steigender Energiepreise erfolgreich dämpfen.
Die Leistungen im Einzelnen:
Regelmäßige Wartung / Modernisierung der Heizungsanlage
Eine gut gewartete Heizung verbraucht weniger Energie und spart so bares Geld. Sollte die Anlage nicht mehr dem technischen Stand genügen, so sorgen wir für ihre Modernisierung. Die Umwelt profitiert in beiden Fällen.
Ferner tragen wir das Instandhaltungsrisiko – sollten Ersatzinvestitionen notwendig werden, so bestreiten wir diese von den gebildeten Rückstellungen.
Professioneller Energieeinkauf
Durch die Bündelung von Einkäufen realisieren wir höchstmögliche Rabatte. Mit dem Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages sichern Sie sich einen günstigen Energiepreis über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg. Die jährlichen Preisanpassungen basieren auf den offiziellen Indizes des Statistischen Bundesamtes.
Effizientes Anlagenmanagement
Wir tragen alle Kosten für den Betrieb der Anlage. Durch unsere guten Konditionen bei Mess- und Wartungsfirmen verschaffen wir Ihnen auch hier Vorteile – ohne Abstriche bei der Qualität der Wartung oder der Versorgungssicherheit zu machen.
Was heißt Contracting?
Die deutsche Übersetzung des englischen Wortes "contract" lautet "Vertrag" und schließt auch das Vertragsdokument ein. Das zugehörige Verb "to contract to do ..." bedeutet "sich vertraglich verpflichten, etwas zu tun".
Die aus dem Englischen abgeleitete Wortform "Contracting" wird auf die vertragliche Verpflichtung Dritter angewendet.
In der Praxis der Wohnungswirtschaft wird "Contracting" auf Formen der Versorgung von Gebäuden oder Wohnsiedlungen mit Energie (wie Wärme, Elektrizität, Kälte oder Licht) angewendet, die sich aus folgendem Zusammenhang ableiten:
Ein Gebäudeeigentümer interessiert sich in der Regel nicht für Heizungstechnologien. Er braucht Wärme - und das möglichst günstig. Also kauft er statt einer Wärmeerzeugungsanlage auch nur die Wärme bei einem Wärmelieferanten.Der Wärmelieferant mietet einen Raum im Gebäude oder erwirbt ihn als Eigentum, plant, installiert, betreibt und finanziert die Heizungsstation in eigener Regie. Die erzeugte Wärme verkauft er an den Gebäudeeigentümer, der die Kosten verbrauchsabhängig an seine Mieter weitergibt. Das ganze Verfahren wird vorher vertraglich genau geregelt - daher die Bezeichnung "Contracting".
Ein Beispiel
Die Wohnungsbaugesellschaft "WoGe" betreibt eine eigene Wärmeversorgungsanlage, deren Leistung jedoch nicht mehr für die Versorgung der gewachsenen Wohnsiedlung ausreicht und die dringend der Erneuerung bedarf.
Die "WoGe" schließt einen Vertrag mit einem Wärmelieferanten, der die bestehende Wärmeversorgungsanlage im Rahmen einer Contractingdienstleistung erneuert und erweitert, sie um ein Blockheizkraftwerk ergänzt und die Betriebsführung übernimmt. Dabei investiert der Wärmelieferant in die Erneuerung, Erweiterung und Umrüstung der Anlagen und trägt die Kosten für die Demontage und Entsorgung der Altanlagen.
Die Refinanzierung der Investition erfolgt mit dem Contracting-Entgelt, welches die "WoGe" für die Gesamtdienstleistung "Wärmelieferung" zahlt und das sich aus
dem Grundpreis (Kapitalkosten, Betrieb, Wartung) und
dem Arbeitspreis (Brennstoffkosten, Strom) zusammensetzt.
Nach Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit ist der Contractor verpflichtet, die Anlage auszubauen. Nach Beendigung des Vertrages können weitere Regelungen getroffen werden.
Beratung, Analyse, Planung, Abwicklung, Finanzierung, Bau und Betrieb sowie Demontage und Entsorgung bilden die Leistungsbausteine des maßgeschneiderten Versorgungskonzeptes des Wärmelieferanten
Begriffe, wie Contracting, Wärmelieferung, Wärmedienstleistung, Nahwärmelieferung u.ä.m. werden vielfach synonym verwendet. Eine einheitliche begriffliche Definition hat sich bislang nicht durchgesetzt.
Jürgen Pöschk definiert Wärme-Contracting...
...als einen "Dienstleistungsansatz" zur Versorgung mit Raumwärme und Warmwasser, dessen zentrales Element darin besteht, alle oder einen Teil der zur Sicherstellung der Wärmeversorgung notwendigen Leistungen aus dem Aufgabenbereich des Gebäudeeigentümers heraus auf einen externen Wärmelieferanten zu übertragen. Der Wärmelieferant plant, baut, finanziert und betreibt - je nach Vertragsumfang - die Anlagen in eigener unternehmerischer Verantwortung und verkauft das von ihm erstellte Produkt (z.B. Raumwärme, Brauchwarmwasser, Strom) an den Gebäudeeigentümer oder direkt an den Gebäudenutzer.
Jürgen Pöschk: Wärme-und Stromlieferungsmodelle: Überblick praktizierter Lösungsansätze (Skript der BBA)
Nach dieser Definition bleibt die Frage: Was unterscheidet "Contracting" von "Outsourcing", einem ähnlich neuen Konzept der Betriebswirtschaft?
Der Unterschied zu Outsourcing
Beim Outsourcing werden Tätigkeiten und Kosten auf Spezialisten ausgelagert, die die Fachaufgaben effektiver und kostengünstiger erledigen können mit dem Ziel, fixe Kosten zu reduzieren. D.h., wenn ein Gebäudeeigentümer über ein Heizsystem verfügt, die Betriebsführung aber über die Lebensdauer der Anlage an einen externen Dienstleister auslagert, erhofft er sich Einsparungen durch die höhere Management-Kompetenz des Dienstleisters in der Betriebsführung, z.B. wenn er über geschultes Personal und ein hochmodernes Computersystem zur bedarfsgerechten Steuerung der Anlage verfügt.
Wenn das Heizsystem aber einer Erneuerung bedarf oder wenn sich durch die Modernisierung der veralteten Wärmeerzeugungsanlage große Energiemengen einsparen lassen, dann sind Investitionen erforderlich, die sich aufgrund der Langfristigkeit der Investition und aufgrund der damit verbundenen Risiken nicht ohne weiteres auf Dritte überwälzen lassen.
"Outsourcing" kann somit als einfachste Variante des "Contracting" verstanden werden, was den Dienstleistungsumfang betrifft. Übernimmt beispielsweise ein Contractor nicht nur den Betrieb der Anlage, sondern auch den Wartungs- und Instandhaltungsaufwand, wird auch vom "Technischen Anlagenmanagement" gesprochen. (O.Rie>"Contracting" enthält weit umfassendere Dienstleistungen und die Übertragung von Tätigkeiten an Dritte erfolgt nicht allein aus betriebswirtschaftlichen Kostenerwägungen, sondern auch aus Mangel an speziellem technischen und juristischen Know-how bei der Konzeption, Planung und Realisierung einer neuen Anlage.
Moderne Technik und veränderter Wettbewerb stellen neue Anforderungen!
Nach dem Gesetz ist der Gebäudeeigentümer zur Sicherstellung der Beheizbarkeit der Wohnräume verpflichtet.
Das bedeutet im einfachsten Fall, dass in den gemieteten Räumen Öfen vorhanden sind. In diesem Fall hat der Mieter selbst für die Erwärmung zu sorgen.
Bei modern ausgestatteten Mieträumen, die zentral beheizt werden, obliegt es jedoch dem Gebäudeeigentümer, sowohl für die nötige Infrastruktur an Anlagen und Wärmeleitungen als auch für die Erwärmung selbst zu sorgen.
Vor diesem Hintergrund sind es im wesentlichen zwei Entwicklungen, die neue Anforderungen an die Gebäudeeigentümer stellen:
die Anlagen der zentralen Wärmeerzeugung werden immer moderner und technisch komplizierter
und
die öffentlich-rechtlichen Auflagen zum Schutz der Umwelt sowie zum sparsamen Umgang mit Ressourcen werden immer strenger (s. Energieeinsparverordnung).
Wärmeschutz- und Heizungsanlagenverordnung sind durch die am 21. November 2001 verkündete Energieeinsparverordnung (EnEV, BGBl. 2001, I S. 3085) abgelöst worden.
Eine gute Entscheidung für Klima und Bauwirtschaft
Für Neubauten sieht die EnEV vor, den Heizenergiebedarf künftig um etwa 30 Prozent unter die heutigen Anforderungen zu senken. Besonderer Wert wird auf die "intelligente Erschließung" von Energiesparpotenzialen gelegt. Besondere Energieeinsparpotenziale liegen im Gebäudebestand. Deshalb wird die Verordnung die Reserven durch Nachrüstverpflichtungen und bedingte Anforderungen bei ohnehin anstehenden Modernisierungsmaßnahmen mobilisieren. Insbesondere geht es um den Ersatz von über zwei Millionen vor dem 1. Oktober 1978 eingebautenineffizienten Heizkesseln.
aus einer Pressemeldung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom 7.3.2001
Energiesparende und umweltschonende Formen der Wärmeerzeugung, wie Blockheizkraftwerke oder Solaranlagen in Verbindung mit computergestützten Steuerungssystemen erfordern ausgeklügelte Installationen, die in hohem Maße technischen Sachverstand aus unterschiedlichen Bereichen voraussetzen. Wer hinter die Kulissen der Contracting-Anbieter schaut, entdeckt jede Menge High Tech - vor allem intelligente Steuerungssysteme. Denn das Geheimnis vieler Energiespar-Erfolge liegt im Drosseln und Abschalten von Anlagen, wenn diese nicht gebraucht werden. Das reicht von Heizkörpern, die je nach Belegung der Räume wärmer oder kälter werden, bis zu Leuchten, die ausgehen, wenn kein Mensch sich in ihrer Nähe bewegt. Sowohl der supersparsame Brennwertkessel und die leichtlaufende Wärmepumpe senken dauerhaft Energiekosten, wie insbesondere das gekonnte Zusammenspiel vieler Einzelkomponenten.
Diesen Anforderungen fühlen sich Gebäudeeigentümer immer weniger gewachsen.
Hinzu kommt, dass der Wohnungsbedarf gegenwärtig weitgehend gedeckt ist, so dass den Gebäudeeigentümern im Wettbewerb um die Vermietung von Wohnungen innovative Maßnahmen und zusätzliche Serviceleistungen abverlangt werden.
In den Städten der neuen Bundesländer, in denen derzeit ein hoher Wohnungsleerstand und sinkende Immobilienpreise herrschen, sind die Banken in der Vergabe von Darlehen an Wohnungsuntemehmen sehr restriktiv. Vor diesem Hintergrund erhält die Durchführung von Investitionsmaßnahmen mittels Contracting eine noch größere Bedeutung.
Die Projektorientierung
Die Planung, Installation und der Betrieb moderner Wärmeerzeugungsanlagen verlangt die Mitwirkung einer Reihe von Spezialisten, wie z.B.
das Ingenieurbüro, das mit der Erstellung einer Wärmebedarfsstudie beauftragt werden muss,
die Investitionsbank, die die Möglichkeiten der Finanzierung prüft und gestaltet,
das Bauunternehmen, das die baulichen Voraussetzungen für den Einbau der Anlage prüft und absichert,
den Heizungsinstallateur, der den Einbau der Anlage übernimmt,
den Contractor, der die Genehmigung der Anlage, deren Betrieb und die bedarfsgerechte Wärmelieferung organisiert und schließlich
die Immobilienverwaltung, die die Abrechnung der Heizkosten mit dem Mieter leistet.
Es kann deshalb als eine weitere Besonderheit des "Contracting" angesehen werden, dass die Mehrzahl der Vorhaben in Form von Projekten geplant, entwickelt und durchgeführt wird, weil der Gebäudeeigentümer nicht über genügend eigenes Know-How, die Zeit oder das eigene Investitionskapital verfügt. Dabei übernimmt der Contractor meist die Projektsteuerung undder Gebäudeeigentümer erhält eine echte Dienstleistung auseiner Hand.
Der rechtliche Rahmen
Bis zur Novellierung der Heizkostenverordnung im Jahr 1989 war die Versorgung zentralbeheizter Wohnanlagen mit Fernwärme die einzige Form der Wärmelieferung. Nur Energieversorger wie die Stadtwerke waren in der Lage, Fernwärme zu verkaufen. Die Heizkostenverordnung sah keinen anderen Wärmeverkauf vor.
Mit der Änderung der Heizkostenverordnung wurde der nicht unbedingt zutreffende Begriff "Fernwärme" durch die Sprachregelung "gewerbliche Lieferung von Wärme" ersetzt. Damit wurde der Weg frei auch für die "Nahwärme", d.h. die Wärmelieferung durch Drittanbieter unabhängig vom Standort der Wärmeerzeugung - das Wärmecontracting.
Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 25.10.1989 zu §6 der Heizkostenverordnung in der Fassung von 1984 folgenden Leitsatz aufgestellt:
"Wird aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständig Wärme produziert und an andere geliefert, so handelt es sich um Fernwärme. Auf die Nähe der Anlage zum versorgten Gebäude oder das Vorhandensein eines größeren Leitungsnetzes kommt es nicht an."
In Ergänzung dazu sind die Kosten der "eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme" in der zweiten Berechnungsverordnung Anlage 3 als Betriebskosten aufgeführt, was die Umlage des "Wärmepreises" auf die MieterInnen erlaubt.
(nach Klemens Philipp: Wohnwirtschaftliche Anforderungen an externe Energiedienstleistungen)
Der Gebäudeeigentümer hat also die Wahl: Entweder modernisiert er die Heizungsanlage selbst und legt die Investition mit 11% jährlich auf die Kaltmiete um oder er überlässt dem Wärmelieferanten die Modernisierung, der die anfallenden Investitionskosten in das Wärmeentgelt einrechnet, das als Bestandteil der Heizkosten von den Nutzern getragen wird.
Demnach ist "Wärme-Contracting"...
... ein umfassender Dienstleistungsansatz in einem liberalisierten Rechtsrahmen, mit dem das notwendige Zusammenspiel von intelligenter Technik und ausgeklügelter Finanzierung bewältigt werden kann.
Wer hat den Nutzen
Für den Contractor (z.B. den Wärmelieferanten) ist "Contracting" ein Unternehmenskonzept. Der Contractor bietet eine ganzheitliche Dienstleistung im Sinne eines "Rund-um-Paketes" an und will damit einen Gewinn erzielen, trägt aber auch das unternehmerische Risiko.
Gegenstand des Dienstleistungsangebotes kann im Fall des Wärme-Contracting sein:
· Beratung in der Auswahl des Energieträgers (Strom, Gas, Heizöl, Holz, Biomasse, Solarenergie,
Erdwärme)
· Beratung in der Auswahl der Technologie
· Energieexpertisen
· Planung und Projektierung
· Finanzierung
· technische Betriebsführung
· administrative Betriebsführung mit oder ohne Einzelabrechnung
· Erfahrung
Der Contractor übernimmt im Gegensatz zu einem Kreditinstitut nicht nur das finanzielle Risiko, sondern auch das technische und das Betriebsrisiko.
Beispiel 1:
Der Contractor sichert dem Kunden per Vertrag verbindliche Arbeits- und Grundpreise zu. Mehrkosten, die sich möglicherweise während der Planungs- und Bauphase ergeben, trägt der Contractor.
Beispiel 2:
Während der gesamten Laufzeit übernimmt der Contractor alle Instandhaltungskosten. Bei irreparablen Schäden trägt er die Kosten der Wiederbeschaffung.
Für den Gebäudeeigentümer ergeben sich eine Reihe von Vorteilen, die im Einzelnen von der Ausgangssituation für die Contracting-Maßnahme und vom Angebot des Contractors abhängen.
Erfolgreiche Beispiele lassen als Vorteile für den Eigentümer erkennen:
· die Konzentration auf Kernaufgaben
· die Nutzung externen Know-Hows
· weniger Stress
· mehr Liquidität
· professionelle Planung und Realisierung
· nachhaltige Werterhaltung
Der Hauptnutzen besteht in der Entlastung von allen Betriebs-, Wartungs- und Instandhaltungsaufgaben, d.h. letztlich in der Abgabe des kompletten Betriebsrisikos.
Der Gebäudeeigentümer investiert nicht mehr in Technik, sondern kauft Wärme.
Für den Wohnungseigentümer in einem Contracting-Objekt ergeben sich ähnliche Vorteile, wie für den Gebäudeeigentümer. Darüber hinaus werden für ihn unter Umständen die Eigentumsverhältnisse an der Gebäudeinfrastruktur transparenter und eindeutiger.
Bis Ende der achtziger Jahre wurde die Wärmeerzeugungsstation als Bestandteil eines Gebäudes betrachtet. Demnach war es nicht möglich, den Wärmeerzeuger rechtlich aus dem Eigentum des Gebäudeeigentümers herauszunehmen. Hier hat der Verband für Wärmelieferung eine juristische Lösung geschaffen, nach der der Wärmelieferant auch die Rohrleitungen und Heizkörper in seinem Eigentum behalten kann.
So befinden sich heute vielfach die Grenzen der Wärmelieferung nicht mehr im Heizungskeller am Einspeispunkt in das Verteilungssystem des Gebäudes, sondern an der Oberfläche der Heizkörper in den Wohnungen der Mieter oder an den Warmwasserzapfstellen. Der Wärmelieferant schließt den Vertrag direkt mit dem Besitzer der Eigentumswohnung.
(Contracting - Von der Installation zur Fremdfinanzierung der Heizungsanlage · Veröffentlichung des Verband für Wärmelieferung e.V.)
Die Mieter bzw. Nutzer der Wohnung profitieren u.U. von der Reduzierung der Betriebskosten, in jedem Fall aber von moderneren und umweltverträglicheren Anlagen.
Ein Beispiel, bei dem alle gewinnen !!!
Eine genial einfache Idee, das Interesse von MieterInnen an möglichst niedrigen Heizkosten und das Interesse der Wärmelieferer an einem schönen Gewinn unter einen Hut zu bringen, hat die Stadt Rottweil erfunden.
Normalerweise installiert der Hausbesitzer die Heizungsanlagen und stellt sie zur Verfügung. Die dafür benötigte Primärenergie (Gas oder Öl) kauft er beim Energieversorgungsunternehmen ein und rechnet hinterher mit dem Mieter ab.
Dies führt aber dazu, dass die Wartung der Anlagen durch den Vermieter organisiert werden muss und bei der Installation von neuen (effizienteren, energiesparenden und ökologisch besseren) Anlagen hohe Kosten und ein großer Aufwand entstehen. In der Stadt Rottweil läuft das anders. Dort kauft man bei den Stadtwerken nicht Energie, sondern Wärme. Man bekommt sozusagen eine warme Wohnung angeboten und kann sie einkaufen. Die Stadtwerke übernehmen den Rest.
Sie installieren die neuen Heizanlagen, warten die Geräte, lesen den Wärmezähler, organisieren die Abrechnung und das Inkasso. Man überlässt ihnen sozusagen den Heizungsraum - und die Entscheidung, wie sie die gewünschte Wärme erzeugen. Nutzwärmekonzept wird diese Art der Wärmeversorgung in der Fachsprache genannt.
Die Sache funktioniert, weil die Stadtwerke ein Unternehmen sind, das auch seine Gewinne machen will. Also halten sie die von ihnen betriebenen Heizungsanlagen immer im besten Zustand und gebrauchen keine alten uneffizienten Geräte. Dabei kommen effektive, umweltschonende Apparaturen zum Einsatz, die der Einzelne nur mit mehr Aufwand aufstellen könnte (Brennwertkessel, Blockheizkraftwerke usw.).
Dabei gewinnen alle: Die Stadtwerke freuen sich über das zusätzliche Geschäft, die Mieter über niedrige Heizkosten und die Umwelt über weniger Schadstoffe.
Ein Wärmelieferant, der seinen Namen wirklich verdient.
mieterverein-bochum / Abruf:23.01.01
Als Energieexperte hat der Contractor ein Interesse, in moderne Technologien der Wärmeerzeugung mit möglichst hohem Wirkungsgrad zu investieren, denn reduzierte Brennstoffkosten bedeuten eine höhere Gewinnspanne. Der verbesserte Wirkungsgrad zahlt sich unmittelbar für die Umwelt aus. Jede nicht verbrannte Tonne Kohle, jeder nicht verheizte Liter Heizöl, jede nicht verbrauchte Kilowattstunde Strom schont die Umwelt und reduziert die CO2-Emmissionen.
Beispiel:
Der Verband für Wärmelieferung e.V. gibt an, dass mit den von ihr betreuten 8.800 Verträgen über einen Gesamtenergiebedarf von 9.583 GWh, eine Einsparung von 2.396 GWh und eine CO2-Reduzierung von 500.000 Tonnen erreicht worden sind.
(Aus: "Der Facility Manager" Mai 2000)
Hier liegen auch die Perspektiven des Contracting. Die vielfältigen technologischen Entwicklungen auf dem Gebiet der Wärmeerzeugung, sowohl auf dem Gebiet der fossilen Brennstoffe (Kohle, Gas, Heizöl) als auch im Bereich der regenerativen Brennstoffe (Sonne, Wind, Wasser, Biomasse...) bieten einen großen Gestaltungsspielraum für Contractingmaßnahmen und eine innovative Herausforderung für Wärmelieferanten.
Perspektiven des Wärme-Contracting !
Am 21.11.2001 ist im Bundesgesetzblatt die "Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV)" verkündet worden.
Die künftige Verordnung soll Anreize zum verstärkten Einsatz von effizienten und umweltschonenden Techniken im Wärmemarkt geben. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei die Kombination neuer Techniken (wie Brennstoffzelle, motorgetriebene Wärmepumpe, neue preisgünstige Photovoltaikanlagen oder auch billige Solarkollektoren), die vordringlich die Nutzung regenerativer Energiequellen aufgreift oder aber eine effizienter Nutzung der fossilen Brennstoffe gewährleistet.
Besonderer Wert wird auf die Erschließung von Energieeinsparpotenzialen im Gebäudebestand gelegt. Schätzungen gehen davon aus, dass sich hier durch energetische Verbesserungen, wie
- den Ersatz ineffizienter Heizkessel,
- die nachträgliche Dämmung ungedämmter Rohrleitungen und
- die Dämmung der obersten Geschossdecken unter nicht ausbaufähigen Dachräumen
zirka 40 Prozent des gegenwärtigen Energieverbrauchs einsparen lassen. Dadurch wird die Versorgung durch Fernwärme, wegen der Verluste beim Wärmetransport und der hohen Kosten der Verteilsysteme, langsam zurückgehen. Stattdessen wird sich dezentral die wesentlich effizientere Nahwärmeversorgung in unterschiedlichen Formen der Wärmeerzeugung entwickeln.
Ein weiteres Element der EnEV ist der vorgeschriebene Energieausweis, mit dem die energierelevanten Daten dokumentiert werden, um die Transparenz nicht nur für Gebäudeeigentümer und Mieter, sondern auch bei Kauf- oder Mietentscheidungen am Immobilienmarkt deutlich zu verbessern. Es geht auch darum, eine gewisse Selbstkontrolle zu ermöglichen und damit Anreize für energetische Verbesserungen zu schaffen.
Grundsätzlich fordert die Energieeinspar-Verordnung nur Maßnahmen, die wirtschaftlich vertretbar sind - sich also durch eingesparte Energiekosten amortisieren. Dies schließt bei der Entwicklung neuer Techniken auch Fördermittel (verlorene Zuschüsse) mit ein. Flankierend werden aus Mitteln der Bundesregierung Kredite mit deutlicher Zinsverbilligung gewährt, die vor allem komplette Modernisierungspakete fördern.
Durch die Verordnung werden sowohl die Voraussetzungen als auch die Möglichkeiten für Contractingmaßnahmen verbessert. Basis für die Anforderungen der EnEV wird der Energiebedarf. Dadurch wird dem Investor mehr Wahlfreiheit zwischen bautechnischen und anlagentechnischen Maßnahmen gewährt.
Wärmeversorgung - also ein Feld für Fachleute und nicht für Hauseigentümer!
Welche Schritte sind notwendig?
Bevor es zum Abschluß eines Contractingvertrages zwischen dem Eigentümer und einem Contractor kommt, muß ein geeigneter Contractor gefunden werden. Das geschieht in der Regel im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens. Bevor ein Contractor jedoch ein Angebot abgeben kann, benötigt er Angaben, die erkennen lassen, ob das Contractingvorhaben überhaupt durchführbar ist und für beide Seiten einen Nutzen bringt.
Dafür ist die Beantwortung einer Reihe von Fragen notwendig, zu der oftmals der Eigentümer allein nicht in der Lage ist. Hier ist er auf Hilfestellung angewiesen, die er entweder von neutralen Verbänden, von unabhängigen Beratern und Gutachtern oder vom anbietenden Contractor selbst erhalten kann. Die nachfolgende Darstellung zeigt, welche vorbereitenden Schritte durchlaufen werden müssen und gibt Hinweise auf mögliche Hilfestellungen.
Modelle und Varianten
Wärme-Contracting ist ein Dienstleistungsbereich, der sich noch stark in der Entwicklung befindet. Es gibt eine Reihe von Beispielen, aber noch keine festgelegten Standards. Auf dem Hintergrund einer wachsenden Menge an Beispielen zeichnen sich jedoch allmählich Modelle ab, die sich an unterschiedlichen Sichten orientieren.
Ursprünglich wurden bei der Wärmelieferung die Modelle
- Nahwärme und
- Fernwärme
nach dem Standort der Anlage unterschieden.
Mit der Änderung der Heizkostenverordnung hat sich diese Art der Unterscheidung überholt, denn ausschlaggebend für das Contracting ist nicht der Ort der Wärmeerzeugung, sondern die Lieferung durch einen Dritten.
Heute wird nach den Zielen bzw. den Aufgaben des Wärme-Contracting in
- Energieliefer-Contracting und
- Einspar-Contracting
unterschieden.
Unabhängig davon sind im Contracting unzählige Spielarten und Kombinationen denkbar, um unterschiedliche Ausgangssituationen bei den Beteiligten zu berücksichtigen.
Energieliefer-Contracting
Der Contractor realisiert oder erweitert eine Wärmeerzeugungsanlage und finanziert sie.
Die Refinanzierung erfolgt über den Grundpreis gemäß Wärmelieferungsvertrag. Contractingnehmer sind entweder der Gebäudeeigentümer, der die Kosten an die Mieter weiterreicht, oder die Mieter selbst, die den Preis der gewerblichen Wärmelieferung in Form von verbrauchsabhängigen Heizkosten direkt an den Contractor bezahlen.
Dies ist die häufigste Form des Contracting.
Die Anlage ist entweder für die gesamte Betriebsdauer Eigentum des Contractors oder von ihm gepachtet. Kosten und Gewinn des Contractors werden auf der Grundlage von Preisen für die Wärme gedeckt. Die Mieter erhalten Wärme zur üblichen Kostenbelastung.
Beispiel:
In einem Altenzentrum existiert eine zentrale Wärmeversorgung für die Bereiche Altenzentrum und Altenwohnungen. In der Heizzentrale stehen ein Gas- und ein Ölkessel. Da der über 20 Jahre alte Ölkessel nicht mehr einsatzfähig ist und der bisherige Ölvorratsraum in Zukunft für andere Zwecke genutzt werden soll, ist die Wärmeversorgung für die Zukunft neu sicherzustellen. Für die Sanierungsmaßnahmen kommen drei Möglichkeiten in Betracht:
reiner Kesselbetrieb mit zwei Gaskesseln
Installation einer Blockheizkraftwerk-Anlage durch das Altenzentrum
Installation einer Blockheizkraftwerk-Anlage durch einen externen Betreiber
Um eine Entscheidung fällen zu können, wird eine energetische Untersuchung durchgeführt. Ergebnis dieser Untersuchung ist die Entscheidung, die Investition und den Betrieb der Wärmeerzeugungsanlage an ein Energiedienstleistungsunternehmen zu vergeben. Für die Entscheidung war ausschlaggebend, dass die Eigentümer des Altenzentrums in Zukunft nicht mehr selber eine Wärmeerzeugungsanlage betreiben, sondern sich auf das Pflegen und Betreuen von Menschen konzentrieren wollten. Darüber hinaus verspricht diese Lösung folgende Vorteile:
keine eigenen Investitionsaufwendungen,
freiwerdendes Kapital für andere Sanierungsmaßnahmen,
keine höheren Kosten für Wärme,
keine eigenen Wartungs- und Reparaturaufwendungen mehr,
Einfachere Abrechnung und geringerer Verwaltungsaufwand.
Einspar-Contracting
Der Contractor garantiert durch seine Investitionen eine Einsparung an Energie- und Betriebskosten und erhält Teile des Geldwertes der Einsparung als Entgelt (Contracting-Rate).
Diese Form des Contracting bietet sich für Bereiche an, in denen eine hohe Verbrauchsminderung erreichbar ist, sei es im Bereich Beleuchtung, Klima, Heizung, Pumpen, Druckluft oder elektrische Antriebe. Es lohnt sich nur bei größeren Objekten mit hohem Einsparpotential, das die nötigen Investitionen übertrifft. Da dies selten der Fall ist und weil sich die Kalkulierbarkeit der Rahmenbedingungen schwierig gestaltet, ist Einspar-Contracting weniger verbreitet.
Für Kommunen, die mehrere Einrichtungen zu betreuen haben, kann das Einspar-Contracting aber durchaus interessant werden.Beispiel:
Die rheinische Stadt Grevenbroich hat mit einem Contractor einen Energieeinsparvertrag mit acht Jahren Laufzeit geschlossenen, der ihn verpflichtet, Maßnahmen zur Energieoptimierung in sechs verschiedenen Gebäuden - das Rathaus, das Stadtbad und vier Schulen - durchzuführen und zu finanzieren.
Als Maßstab für die Einsparung wurde eine "Baseline" festgelegt, d.h. es wurde auf der Grundlage der Verbrauchsdaten der letzten Jahre die Entwicklung des Energieverbrauchs in den nächsten Jahren eingeschätzt, wie sie ohne Energiesparmaßnahmen verlaufen wäre.
Bezogen auf diese Baseline garantiert der Contractor 25,5 % Einsparung (Garantie-Einsparung), die er zu 100% als Vergütung erhält. Bei Überschreitung der festgelegten Einsparung wird die Stadt als Auftraggeber mit 30% beteiligt (Bonusregelung). Durch verbesserte Wärmeisolierung, Modernisierung der Heizungssysteme und den Bau eines Blockheizkraftwerkes für das Schwimmbad sparen die Grevenbroicher je nach Gebäude Energiekosten von 20 bis 40 Prozent ein.
(Quellen: "Der Facility Manager" Mai 2000; Energiespar-Contracting als Beitrag zum Klimaschutz Ratgeber für Energiespar-Contracting in öffentlichen Liegenschaften. Hg.: Umwelt Bundesamt)
Vieles ist möglich! – Gestaltungsvarianten
Es existiert ein großes Feld von gewerblichen Wärmelieferanten mit sehr individuell gestalteten Angeboten
Kombiniertes Einspar- und Energieliefer-Contracting
Beispiel der Stadt Hagen1
Die Stadt Hagen in Westfalen beschloß im Herbst 1996, die gesamte öffentliche Gebäudebewirtschaftung neu zu strukturieren. Im Eigentum der Stadt Hagen befinden sich 310 öffentliche Liegenschaften mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 520.000 m2 Nutzfläche.
Aufgrund der defizitären Haushaltslage war es der Stadt Hagen in der Vergangenheit nicht möglich, die erforderlichen Unterhaltungsmaßnahmen im notwendigen Umfang zu erfüllen. Aus dieser Situation heraus ist über die Jahre hinweg ein Instandhaltungsstau entstanden und es war davon auszugehen, daß durch geeignete technische Investitionen erhebliche Energieverbrauchs- und Energiekostenminderungen erzielt werden können.
Es wurde eine verwaltungsinterne Projektgruppe gebildet mit der Zielsetzung, eine Konzeption zu entwerfen, die folgende Prämissen erfüllt:
Die erforderlichen Investitionen sind ohne eigenen Kapitaleinsatz zu tätigen.
Es soll eine Reduzierung der Unterhaltungskosten bei gleichzeitiger Senkung des Energieverbrauchs erreicht werden.
Es sollen die Schadstoffemissionen gesenkt werden (Klimaschutz).
Nach Analyse des Anbietermarktes für Energiespar-Contracting wurden 17 Unternehmen zu einem Ideenwettbewerb aufgefordert. Nach Prüfung und Auswertung der Vorschläge hat sich die Projektgruppe der Stadtverwaltung für die Umsetzung einer Mischform aus Einspar- und Energieliefer-Contracting entschieden, dessen zentrales Element das "Hagener Budgetmodell zur Energiebewirtschaftung" ist. (s. Abb. unten)
Die energetische Gebäudebewirtschaftung wird an ein privatwirtschaftliches Energiedienstleistungsunternehmen vergeben, daß neben einer Senkung der laufenden Versorgungskosten für Wärme, Strom und Wasser auch eine jährliche Energieverbrauchsreduzierung garantiert. Zusätzlich obliegt dem Dienstleister die Betreuung und Instandhaltung aller versorgungstechnischen Einrichtungen innerhalb des Vertragszeitraums einschließlich Störungsbehebung. Ferner obliegt ihm die Abwicklung des Zahlungsverkehrs für Energie- und Wasserrechnungen sowie der Aufbau und die Umsetzung eines kontinuierlichen Energie-Controlling.
Dem Contractor wird seitens der Stadt Hagen ein jährliches Energiebewirtschaftungsbudget zur Verfügung gestellt, dessen Höhe an die bisherigen Kosten für die Versorgung und Instandhaltung abzüglich einer garantierten Kosteneinsparung angelehnt ist. Der Contractor deckt aus diesem Budget alle Aufwendungen des laufenden Energie- und Wasserbezugs, die Bewirtschaftung der Energieanlagen einschließlich investiver Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs sowie auch alle erforderlichen Ersatzinvestitionen im Rahmen der Instandhaltung.
Als eine Besonderheit enthält das Energiebewirtschaftungsbudget ein Jahresinstandhaltungsbudget, zu dem der Contractor das Garantieversprechen abgegeben hat, ab dem dritten Vertragsjahr das Instandhaltungsbudget um jährlich mindestens 15 % zu senken. Somit sind in diese Projektform nicht allein die Aufgaben der Senkung von Energieverbrauch und Energiekosten einbezogen, sondern es wird zusätzlich ein Augenmerk auf die Reduzierung der instandhaltungsbedingten Verwaltungsaufwendungen gelegt.
Im Hinblick auf die geplante Projektrealisierung ab 1.1.1999 haben die örtlichen Energieversorger - Stadtwerke Hagen AG und Elektromarkt AG - das gemeinsame Tochterunternehmen Energiedienste Hagen GmbH (EDH GmbH) gegründet, mit dem die Stadtverwaltung einen spezifischen Vertrag zur Umsetzung des Budgetmodells erarbeitet und unterzeichnet hat.
Auswirkungen auf Miete und Nebenkosten
Wärmecontracting - mehr als nur Wärme
Das Wärmecontracting stellt den Gebäudeeigentümer nicht nur vor die Wahl, die Methode der Beheizung des Gebäudes zu ändern, sondern zieht auch eine Reihe von mietrechtlichen Fragen nach sich.
Vorschriften bestimmen das Leben - hier ein kleiner Überblick über die wichtigen Rechtsquellen für das Wärmecontracting aus mietrechtlicher Sicht.
Die mietrechtlichen Folgen der Umste