Le 1er janvier prochain, la France comptera treize nouvelles régions administratives. Au cours de l’été 2015, le Crédit Foncier, en collaboration avec le Cabinet Asterès, a consacré une étude à l’économie de chacune de ces nouvelles collectivités territoriales, assortie d’un éclairage spécifique sur le marché immobilier.
Cet article reprend les principaux enseignements de l’étude, déclinée sous trois dimensions : démographique, économique et immobilière.
En province, le nombre moyen d’habitants par région va progresser de 70 %, de 2,5 à 4,3 millions
L’Île-de-France, dont le périmètre ne changera pas au 1er janvier 2016, restera la première région de France avec près d’un cinquième de la population française, soit douze millions d’habitants.
Cependant, alors que jusqu’à présent, seule la région Rhône-Alpes dépassait en province le seuil des cinq millions d’habitants, désormais six régions sur treize seront également dans ce cas : outre l’Île-de-France, on comptera les nouveaux ensembles nés de la fusion Auvergne et Rhône-Alpes (avec 7,6 millions d’habitants), Nord-Pas-de-Calais et Picardie (6 millions), Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes (5,8 millions) et la région issue de la fusion Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées (5,6 millions).
Hors Île-de-France, le nombre moyen d’administrés par collectivité va passer de 2,5 à 4,3 millions d’habitants, soit une progression très significative (+ 70 %).
Île-de-France et Corse exceptées, les disparités démographiques vont se réduire : l’écart entre la région la moins peuplée et la plus peuplée va passer d’un rapport de 1 à 9 (le Limousin ne représente, aujourd’hui, que 11 % de la population de la région Rhône-Alpes) à un rapport de 1 à 3 (en 2016, la région Centre représentera 34 % des habitants de la nouvelle entité Auvergne et Rhône-Alpes).
À l’image de ses trente-six mille communes, qui représentent à elles seules 40 % du total des communes des vingt-huit pays de l’Union européenne, la France se distingue par une dispersion de ses échelons administratifs. À compter du 1er janvier 2016, cela ne devrait plus être le cas pour l’échelle régionale qui, dorénavant, s’inscrira davantage dans les standards européens (comme le montre le tableau ci-dessus).
Cette étude s’est également attachée à mesurer le dynamisme démographique de chacune de ces nouvelles régions avec un résultat très contrasté.
Les régions dont la démographie est la plus dynamique se trouvent sur un grand arc Atlantique-Méditerranée. Au cours des vingt-cinq dernières années (de 1990 à 2014), la nouvelle région issue de la fusion Languedoc Roussillon et Midi-Pyrénées (par ailleurs deuxième région en termes de création d’emplois(1)) affiche, ainsi, une progression de sa population de 23 %, la Corse de 20 %, les Pays de la Loire de 18 %, PACA de 15 %. Lorsque, au cours de la même période, les régions du nord et de l’est de la France ne voient leur population progresser que de 4 %.
Les investisseurs immobiliers ne s’y sont pas trompés. Une récente étude du Crédit Foncier(2) montre, ainsi, que l’ensemble formé par Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées capte 23 % des investissements immobiliers réalisés par des particuliers dans l’Hexagone, au premier rang devant l’Île-de-France (20 %).
L’évolution de la démographie n’est, cependant, pas le seul paramètre à prendre en compte. Dans le Nord, certes les difficultés sur le front de l’emploi incitent les ménages à la mobilité, mais la natalité y constitue un atout indéniable : avec 13,3 ‰, la région Nord-Pas-de-Calais et Picardie affiche le deuxième taux de natalité du pays, après l’Île-de-France (15,1 ‰) et juste devant Auvergne et Rhône-Alpes (12,5 ‰).
Pays de la Loire et Provence-Alpes-Côte d’Azur sont également des régions qui cumulent une attractivité démographique (évolution de la population entre 1990 et 2014, respectivement égale à + 18 % et + 15 %) et des naissances nombreuses (avec un taux de natalité de 12,3 ‰).
Quant à la population francilienne, elle n’a progressé, au cours de ces vingt-cinq années, que de 12 % contre 13 % sur l’ensemble du pays, du fait d’un solde migratoire négatif insuffisamment compensé par un fort taux de natalité (15,1 ‰). Les habitants qui quittent la région sont plutôt âgés, alors que les arrivants sont de jeunes professionnels.
Autre élément démographique significatif, pour l’immobilier, la densité urbaine ; l’étude a donc analysé le nombre de villes de plus de dix mille habitants par région. Hors Île-de-France, trois autres se détachent des autres nouvelles régions : Nord-Pas-de-Calais et Picardie (cent trois villes de plus de dix mille habitants), Auvergne et Rhône-Alpes (quatre-vingt-dix-huit) et PACA (quatre-vingts).
PIB de la France : 30 % en Île-de-France, 70 % en province
D’un point de vue économique, la suprématie de l’Île-de-France sur les autres régions reste incontestée,
avec 30 % de la richesse du pays. Avec 52 400 euros par habitant, le PIB/habitant y est supérieur de plus de 60 % à celui des deux régions suivantes, Auvergne et Rhône-Alpes (31 500 euros) et Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes (30 600 euros), et le double des régions les moins favorisées.
La centralisation de l’économie française ne disparaîtra donc pas avec cette nouvelle carte administrative. La région est particulièrement spécialisée dans les activités tertiaires à très haute valeur ajoutée comme le conseil, la banque, l’immobilier ou la recherche. Le territoire francilien est un centre décisionnel influent ; l’Île-de-France est la deuxième région européenne à accueillir des investissements étrangers. Le salaire annuel moyen par habitant (33 000 euros) y est significativement supérieur à celui constaté en moyenne en France (25 900 euros).
En revanche, en province, le PIB par habitant sera désormais plus homogène. L’écart entre la première région en province et la dernière sera resserré, compris dans une fourchette allant de 25 300 euros dans le Nord (région Nord-Pas-de-Calais et Picardie) à 31 500 euros en Auvergne et Rhône-
Alpes. Les « anciennes » régions dont le PIB/habitant était le plus faible (Limousin, Lorraine, Franche-Comté) seront toutes regroupées avec d’autres régions dont le poids économique est plus important.
Quatre régions affichent un taux de création annuelle d’entreprises pour mille habitants supérieur ou égal à 10 : PACA et la Corse(12), l’Île-de-France(11) et Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon(10).
Quatre régions se partageront la moitié des logements
Ces données démographiques et économiques expliquent que la moitié des trente-trois millions de logements recensés en France métropolitaine se concentre sur quatre régions : Île-de-France (17 %), Auvergne et Rhône-Alpes (13 %), Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées (10 %) et Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes (10 %).
Le nombre d’habitants par résidence principale est relativement homogène d’une région à une autre, allant de 2,2 dans la région Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes à 2,5 en Alsace, Champagne-Ardenne et Lorraine.
D’après les données de l’INSEE, le parc français de logements se décompose en 56 % de maisons individuelles et 44 % d’appartements. La situation est très contrastée entre les régions : plus densément peuplée (987 habitants/km2), l’Île-de-France compte 27 % de maisons individuelles et 73 % d’appartements, une répartition strictement inverse à celle observée dans le Centre, les Pays de la Loire et le Nord-Pas-de-Calais et Picardie (73 % de maisons individuelles/27 % d’appartements). Dans certaines régions, la proportion importante de maisons doit, notamment, son origine à la construction, dès le XIXe siècle, de cités ouvrières : c’est le cas de certaines communes de l’est de la France(3) ou des corons du Nord. La part de la population rurale(4) est, bien évidemment, un facteur également déterminant.
Il n’y a, en revanche, aucun lien entre la proportion de maisons et le caractère touristique d’une région. Les vacanciers des régions côtières se répartissent indifféremment dans des maisons ou des appartements : la proportion de maisons est, ainsi de 72 % en Bretagne lorsqu’elle n’est que de 41 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
C’est, naturellement, en Île-de-France que l’on compte la proportion de résidences principales la plus importante (91 %), à comparer à une moyenne nationale de 83 %.
C’est en Corse (36 %), PACA (17 %), Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées (16 %) et Bretagne (13 %), que la part de résidences secondaires est la plus importante, à comparer à une moyenne nationale légèrement inférieure à 10 %. Quatre régions abritant de larges côtes ouvertes à la mer ou des massifs montagneux concentrent 60 % des résidences secondaires.
Le principe selon lequel une proportion élevée de ménages propriétaires de leur logement ne correspond pas forcément à un niveau de vie élevé se vérifie également à l’échelle des régions françaises. Un principe constaté en Europe, où les pays comptant la proportion la plus faible de propriétaires sont les plus prospères : Suisse et Allemagne.
Ainsi, l’Île-de-France affiche le PIB/habitant de très loin le plus élevé (52 400 euros par habitant, soit 1,7 fois la moyenne nationale) et le taux de propriétaires de très loin le plus faible (49 % contre une moyenne nationale de 59 %). Il en est de même pour la région PACA, troisième au classement du PIB/habitant, et avant-dernière dans le classement de la proportion de propriétaires (56 %).
Pour autant, les régions qui affichent le taux de propriétaires le plus élevé (Bretagne avec 67 %, Pays de la Loire avec 65 % et Centre avec 65 %) ne sont pas les régions qui affichent le PIB/habitant le plus faible.
De façon globale, l’écart entre l’Île-de-France et la province est significatif : lorsque la part de propriétaires est de 49 % en Île-de-France, elle est de 61 % en province, toutes régions confondues.
L’explication est naturellement à trouver du côté des prix, même si les moyennes régionales ne doivent pas occulter des disparités importantes à l’intérieur de chaque région. Le prix moyen observé dans l’ancien en Île-de-France est ainsi 2,7 fois supérieur à celui de la région Bourgogne et Franche-Comté, région où l’immobilier est le plus abordable ; ce contraste est moindre dans le neuf (1,9 fois supérieur).
En province, les deux régions les plus chères sont PACA et Auvergne et Rhône-Alpes.
En conclusion, la création de métropoles consolide cette dimension régionale
Avant même ce nouveau découpage administratif autour de treize régions, la dimension régionale a d’abord commencé à émerger autour des capitales. Cela explique l’évolution des prix immobiliers qui, souvent, ont eu tendance à stagner, voire augmenter dans de nombreuses grandes villes, alors que les villes petites et moyennes aux alentours voyaient leurs prix baisser de façon sensible.
Ce phénomène est accentué depuis la création de douze métropoles de droit commun (Brest(5) ; Bordeaux(6) ; Grenoble(7) ; Lille(8) ; Lyon(9) ; Montpellier(10) ; Nantes(11) ; Nice(12) ; Rennes(13) ; Rouen(14) ; Strasbourg(15) ; Toulouse(16)), auxquelles il faut ajouter celles d’Aix-Marseille-Provence et du Grand Paris, à partir de début 2016.
Ces métropoles vont renforcer l’organisation régionale de la France et engendrer autant de marchés immobiliers avec leurs particularités propres.
(1) Source Asterès : hausse annuelle moyenne de 0,4 % entre 2008 et 2013.
(2) Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2015 ? Étude du Crédit Foncier, septembre 2015.
(3) Dans Histoire de la propriété immobilière, Éditions Résidence, 1997, l’auteur Claude Thibault évoque les familles industrielles de l’est de la France.
(4) Selon Eurostat (octobre 2015), la population française se répartit en trois ensembles : 42 % se trouvent en zones à forte densité de population, 24 % en zones intermédiaires (petites villes et banlieues) et 34 % en zones à faible densité de population (zones rurales) ; des proportions à comparer à celles observées, en moyenne, dans l’Union européenne : 42 % en zones à forte densité, 24 % en zones intermédiaires et 34 % en zones à faible densité.
(5) Brest Métropole Océane. (6) Bordeaux Métropole. (7) Grenoble – Alpes Métropole. (8) Métropole européenne de Lille. (9) Métropole de Lyon. (10) Montpellier Méditerranée Métropole. (11) Nantes Métropole. (12) Métropole Nice – Côte d’Azur. (13) Rennes Métropole. (14) Métropole Rouen – Normandie. (15) Strasbourg Eurométropole. (16) Toulouse Métropole
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